Valorização dos preços dos imóveis fica abaixo da inflação na última década
Você provavelmente já ouviu que o preço dos imóveis sobe com a inflação. É de conhecimento comum que os imóveis são um tipo de investimento que protege contra a inflação. Mas a afirmação de que o preço dos imóveis sobe com a inflação é verdadeira? E os fundos imobiliários também teriam a mesma característica?
A primeira tabela abaixo mostra o retorno anual dos preços de imóveis residenciais calculados pelo portal FipeZap.
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Observa-se pouca relação entre os retornos dos preços dos imóveis e o IPCA nos últimos 10 anos. De fato, a correlação entre os dois é de 0,17. Uma correlação alta seria se esse número estivesse mais próximo de 1.
A variação de preços de residências nos últimos 10 anos ficou inclusive abaixo do IPCA.
Portanto, não é possível afirmar que os preços de imóveis são corrigidos pela inflação no curto prazo ou médio prazo, ou seja, em menos de 10 anos.
No entanto, no longo prazo, ou seja, em mais de 10 anos, é esperado que os preços dos imóveis se valorizem pelo menos a variação da inflação.
Existem duas razões para isso. A primeira é que os materiais para construção de um imóvel novo e a mão de obra utilizada para a construção tendem a subir com a inflação. De fato, nos últimos 10 anos o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) subiu mais que o IPCA.
Como estes itens necessários para a construção de uma casa nova sobem é esperado que em algum momento isto se reflita no preço do imóvel.
O segundo fator que sugere que os imóveis deveriam corrigir a inflação no longo prazo é o fato de o aluguel ser corrigido pelos índices de inflação.
Assim, não se deve esperar que os imóveis de forma agregada corrijam a inflação no curto ou médio prazo, mas isso sem dúvida deve ocorrer no longo prazo.
De fato, quando incluímos mais anos na tabela acima, verificamos que o retorno acumulado dos preços dos imóveis recupera o atraso observado nos últimos 10 anos.
Talvez você perceba que o imóvel que você adquiriu teve maior valorização. Analisamos acima a média de preços. Para a construção desta média, alguns imóveis tiveram forte valorização positiva, mas outros se desvalorizaram. Você pode ter tido a sorte de estar no lado positivo da média.
Os fundos imobiliários não seguem movimento diferente. Afinal eles são imóveis. No entanto, em sua maioria são imóveis comerciais.
Cada tipo de imóvel segue uma dinâmica de preço distinta no curto e médio prazo.
Você pode fazer uma analogia dos diversos segmentos imobiliários aos setores de empresas negociadas na bolsa. Cada um dos setores, por exemplo varejo, educação, bancário e commodities, vai ter sua própria dinâmica. Um agregado destes setores é o índice Ibovespa.
Da mesma forma, quando se pensa em fundos imobiliários, há o IFIX que é o índice agregado dos fundos imobiliários, calculado pela B3, mas existem os diversos segmentos. Cada um deles pode ter variação de preço diferente no curto prazo e distinta também do segmento residencial.
Assim como explicado para os imóveis residenciais, no longo prazo, todos estes segmentos dos fundos imobiliários tendem a ter a mesma relação com a inflação.
A tabela abaixo mostra os retornos anuais e o acumulado do IFIX. Para comparar com o segmento residencial, incluí o retorno de aluguel líquido de taxas e IR que é de cerca de 0,3% ao mês.
Assim, nos últimos 10 anos, comprar imóveis residenciais, em média, foi pior que manter uma carteira diversificada de fundos imobiliários quando se considera o ganho de capital e retorno de aluguel.