Ao fechar o balanço da construção civil em Maringá em 2008, a surpresa: a cidade terminou o ano com 931 mil metros quadrados de área construída, número superior em quase 50% ao volume edificado em 2007. Mas o município não superou o recorde de 1986, quando a falsa estabilização econômica criada pelo Plano Cruzado pontuou a cidade de obras fazendo surgir 945 mil metros quadrados de novas construções.
Na mesma proporção em que se construiu há 12 anos, o mercado viu desaparecer de cena muitas empresas tragadas pela ressaca do ocaso do plano econômico, algo bem diferente do que acontece hoje. O crescimento do setor ocorre de maneira sustentada aproveitando-se exatamente da crise que se insinuou nos primeiros meses do ano e se mostrou bem menos preocupante do que a projeção inicial.
Pelo menos essa é a sensação que permeia o mercado da construção civil, que sentiu migrar para o setor recursos antes ancorados em aplicações financeiras e poupança. ‘Não sentimos os efeitos da crise. Pelo menos até agora’, diz o gestor de negócios imobiliários Dejanir Silva, da Beltrame Imóveis. O otimismo se justifica: a procura por casas, apartamentos e terrenos continua aquecida.
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O comerciante Carlos Eduardo Martins Dutra, de 42 anos, se apressou em investir suas economias aplicadas na poupança nos últimos cinco anos em um pequeno apartamento nas imediações da Universidade Estadual de Maringá (UEM), um dos locais mais valorizados da cidade. ‘Previa fazer esse investimento apenas ano vem, mas decidi antecipar em função da valorização dos imóveis’, afirma.
Dutra se enquadra no perfil do investidor típico do mercado imobiliário que surgiu nos últimos meses: desconfiado da solidez das instituições financeiras, onde via riscos ao seu dinheiro, trocou a aparente segurança das aplicações pela perspectiva mais segura de rentabilidade a médio prazo. ‘O imóvel vai garantir a faculdade da minha filha’, diz o comerciante, que aposta na valorização do empreendimento.
A sua decisão considerou o desempenho da aplicação em 2008, o pior dos últimos 10 anos: apenas 7,9%. No caso dos imóveis, a valorização média no período em Maringá foi de 25% – em muitos casos o valor mais que dobrou em função do anúncio de empreendimentos nas proximidades do terreno ou construção, como do Shopping Catuaí e da Pontifícia Universidade Católica (PUC).
Futuro
Empresários do mercado de imóveis e da construção civil mantêm o otimismo para 2009 considerando o desempenho do setor no primeiro semestre, que contrariou as expectativas iniciais que apontavam para um ano pouco promissor em novos negócios. Contudo, pelo menos uma preocupação permeia o setor: o custo elevado do metro quadrado, comparativamente o mais caro do Paraná.
Enquanto o Custo Unitário Básico (CUB) de julho em Maringá oscila em média a
R$ 810, considerando o padrão do projeto, em Londrina e Curitiba esse valor chega a ser 50% maior. Em contrapartida, em ambas as cidades se pode comprar um terreno, dependendo da localização, por algo em torno de R$ 30 mil. E em Maringá não se acha por menos de o dobro disso, nas mesmas condições.
A supervalorização do metro quadrado na cidade é mais que um fenômeno provocado por elementos diversos, como qualidade de vida, oferta de equipamentos urbanos, investimentos na infra-estrutura. A falta de terrenos para a expansão imobiliária tem provocado um desequilíbrio na oferta e procura, inflando sobremaneira não apenas áreas mais bem localizadas, mas também regiões no extremo do perímetro urbano.
Segundo o engenheiro José Armando Quirino dos Santos, empresário e diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), em relação aos edifícios o preço final do imóvel aumenta ainda mais no caso do sistema de condomínio a preço de custo, em que o prazo de entrega do apartamento depende do grupo – em qualquer tempo os integrantes podem estender o tempo de conclusão do empreendimento.
Assim sendo, o proprietário do terreno não tem muito claro o prazo em que será ressarcido pela cessão da área, já que inicialmente tem como retorno financeiro apenas uma fração do seu valor: o restante lhe é prometido como permuta, em apartamentos ou salas comerciais. Para compensar a incerteza com relação ao prazo de entrega dos imóveis, ele infla o preço do metro qua-drado.
A solução mais imediata – e já em discussão – é a ampliação da área urbana, com aumento da oferta de terrenos para construção de prédios, casas, condomínios fechados e barracões comerciais e industriais. ‘Nossa intenção é abrir novas áreas para que o preço desses imóveis caia um pouco’, afirma o secretário de Desenvolvimento Urbano de Maringá, Jurandir Guatassara Boeira.
'Metro quadrado caro cria problema social'
O secretário de Desenvolvimento Urbano de Maringá, Guatassara Boeira, não tem dúvida: o elevado preço do metro quadrado na cidade cria um problema social. ''Uma pessoa com baixa renda não pode construir. Com R$ 15 mil é possível erguer uma casinha, mas onde? Se o terreno for barato, com estrada de chão e sem infraestrutura, custa R$ 37 mil'', explica.
Ampliar o traçado urbano originalmente projetado pelo arquiteto Jorge de Macedo é alternativa que já cria polêmica na cidade. A oposição vislumbra ''casuísmo'' na iniciativa, atribuindo-a a ''interesses oportunistas'', sem esclarecer exatamente quais seriam. Também evoca a existência de enormes vazios dentro do perímetro urbano.
Num primeiro momento, a ocupação dessas áreas seria suficiente para aumentar a oferta de terrenos com influência sobre o preço do metro quadrado. Mas não é bem assim. De acordo com Boeira, existem apenas 5,56 quilômetros quadrados aptos a loteamentos no perímetro urbano.
Considerando as chamadas ''áreas de contenção'', formada por propriedades rurais que ocupam o desenho urbano do município, esse número subiria para cerca de 27 quilômetros quadrados, o que permitira a criação de pelo menos 35 mil novos terrenos para edificação. Caso se confirme, esta será a terceira expansão do perímetro urbano na história da cidade.
A última vez que a cidade promoveu alteração no mapa da ocupação urbana foi no início dos anos 1980. Agora a questão volta ao debate como parte da reforma no Plano Diretor, mas a proposta já emperrou na Câmara que pediu prazo de três meses para estudar melhor o assunto. Tudo indica que vem muita polêmica por aí.