Fase de aprovação
A distância entre o sonho de ter a casa própria e transformar o sonho em realidade depende, em parte, da estratégia adotada pelo futuro mutuário para alcançar o objetivo. O Brasil tem um déficit habitacional de 8 milhões de unidades e o programa ''Minha Casa, Minha Vida'', lançado há pouco mais de um mês pelo governo federal, vai resolver apenas 12,5% do problema. Ou seja, a maioria vai continuar na lista de espera.
A Caixa Econômica Federal tem um roteiro básico para quem está com o propósito de adquirir um imóvel. O primeiro passo é levantar as informações necessárias, principalmente a renda pessoal ou familiar, para se fazer uma simulação. É este procedimento que vai definir o valor máximo a ser financiado.
O pretendente pode financiar a compra de um imóvel novo ou usado; a compra de terreno para a construção; financiar só a construção, caso já tenha o terreno; conclusão, reforma ou ampliação do imóvel, e compra do material de construção.
As duas principais fontes de recursos para financiamentos são o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e a caderneta de poupança. Cada uma tem características próprias no que se refere a juros, prazos, cotas e valor máximo de financiamento. Os recursos do FGTS se destinam em especial a famílias de baixa renda, enquanto os recursos da poupança são destinados a famílias de renda maior.
O superintendente regional da Caixa Econômica em Londrina, Luiz Roberto Bachmann, explica que os juros variam de acordo com o valor do financiamento e a origem dos recursos. A diferenciação ocorre porque as duas fontes de financiamento têm regras específicas de correção. ''A remuneração da poupança é a TR mais 6% ao ano e a remuneração do Fundo de Garantia é TR mais 3% ao ano.''
Se uma família tem uma renda entre R$ 415,00 e R$ 1.875,00, o valor máximo de financiamento em Londrina é de R$ 80.000,00, com juros de 5% ao ano. A cota de financiamento, neste caso, é de 100%, se o prazo for de 240 meses. Em outro exemplo, com valor financiado de R$ 130.000,00, a taxa de juros varia entre 8,4% e 9,4%. A Caixa reduz a taxa em 0,5% se a opção for débito automático e 1% se o mutuário movimentar conta corrente na própria Caixa.
O comprador do imóvel poderá perceber diferenças de valores das prestações também de acordo com a faixa etária. Quanto maior a idade, maior o valor da prestação. Bachmann explica que a diferença se deve ao valor do seguro cobrado e lembra que a soma da idade do mutuário com o prazo de financiamento não pode passar de 80 anos e seis meses.
Conferidos todos os detalhes da simulação de acordo com a modalidade de compra, o segundo passo é procurar o imóvel desejado. O superintendente da CEF diz que não há uma regra definitiva nessa etapa. ''A pessoa tem que procurar o imóvel de acordo com a oferta de mercado; pode ser direto com a construtora, em uma imobiliária ou oferta pública por meio dos classificados'', afirma.
Após a definição do imóvel, vem a terceira e última etapa do processo, que é reunir todos os documentos exigidos para a elaboração do contrato. A relação dos documentos varia de acordo com a modalidade de financiamento. De posse de todos os documentos, o comprador deve procurar uma agência da Caixa ou um correspodente bancário. O prazo médio para análise de toda a documentação é de 15 dias.
O futuro mutuário pode comprometer até 30% da renda com o valor da prestação mensal. Atualmente a Caixa adota o sistema de amortização constante, que consiste na redução do saldo devedor à medida que os pagamentos são efetuados.
A Caixa mudou também a forma para retomada do imóvel no caso de inadimplência. Antes, era adotada a hipoteca, e agora é a alineação fiduciária. No primeiro caso, a demora para retomada do imóvel chegava a três ou quatro anos e agora é de 30 dias, em média. Este novo conceito jurídico reduziu a inadimplência a cerca de 3%.