O aperto do crédito nos bancos públicos estimulará, em um primeiro momento, o interesse pelo crédito habitacional dos bancos privados, na opinião de especialistas que analisam a situação no setor. O primeiro semestre ainda nem terminou e 2015 já tem várias más notícias para os interessados em comprar casa financiada pelos dois principais estabelecimentos oficiais.
Em janeiro, a Caixa Econômica Federal elevou os juros para financiar imóveis com recursos da poupança. Três meses depois, em abril, informou novo reajuste dessas taxas. Ainda em abril, anunciou redução do percentual máximo de financiamento de imóveis usados, de 80% ou 70% para 50% ou 40% do valor de avaliação. No início de maio, foi a vez de o Banco do Brasil informar elevação dos juros.
Apesar de, mesmo após os reajustes, as instituições privadas terem taxas de juros maiores que as da Caixa e do Banco do Brasil, elas podem facilitar as condições, dependendo do relacionamento com o cliente. "Os bancos privados ainda não mexeram [nas taxas do crédito habitacional]. Isso abre espaço para as pessoas procurarem. As taxas são maiores, mas quem é correntista pode obter uma condição melhor", avalia o economista Gilberto Braga, professor de finanças da Faculdade de Ciências Sociais Aplicadas Ibmec, no Rio de Janeiro.
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Outro fator é que tanto os bancos privados quanto o Banco do Brasil, por enquanto, continuam financiando 80% do valor de imóveis novos ou usados. "É difícil imaginar alguém juntar 50% ou 60% do valor de um imóvel. É muito puxado", comenta Braga."Principalmente essa condição de 50% [de entrada] para usados é muito difícil de ser atendida pelo consumidor", corrobora Miguel Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de Estudos e Pesquisas Econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).
Pelas novas regras, os financiamentos via Caixa dentro do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) – que financia unidades até R$ 750 mil no Distrito Federal, em São Paulo, no Rio de Janeiro e em Minas Gerais e até R$ 650 mil no resto do país – passam a ser de até 50% do valor para imóveis usados, e não mais 80%. No Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) que financia imóveis com preços acima desses valores, o percentual máximo de empréstimo caiu de 70% para 40%. Já as taxas de juros, passaram a variar de 9% para 9,45% para o SFH após os ajustes. Para o SFI, de 10,5% a 11% ao ano.
Ambas as linhas da Caixa são financiadas com recursos da poupança. A Agência Brasil pesquisou as condições de financiamento em linhas análogas no Banco do Brasil, Bradesco, Santander e HSBC. No Banco do Brasil, são financiados até 80% do valor da unidade nova ou usada, e a taxa de juros máxima anual subirá de 9,9% para 10,4% ao ano a partir de 18 de maio. O Bradesco também financia até 80% de novos ou usados. Para os avaliados em até R$ 750 mil, as taxas de juros são 9,6% ao ano. Acima desse valor, os juros ficam em 10,3% ao ano.
O HSBC concede igualmente empréstimos de até 80% do valor do imóvel novo ou usado. O banco comunicou, por meio da assessoria de imprensa, que os juros do crédito habitacional são determinados caso a caso, segundo o relacionamento com o cliente. A assessoria disse que não poderia informar uma média das taxas cobradas. O Santander financia até 80% da unidade nova ou usada e, segundo a assessoria, cobra juros a partir de 9,6% ao ano. O site do banco informa taxas entre 10,8% e 11% para quem não tem relacionamento com a instituição e de 10,3% a 10,7% para quem recebe salário pelo Santander. A assessoria confirmou que os juros podem chegar a esses patamares.
Nesse cenário, o consumidor deve pesquisar, negociar e fazer as contas para descobrir quais taxas e condições que mais lhe convêm. Gilberto Braga destaca que, para quem tem condições, sempre sai mais barato dar a maior entrada possível. Ele lembra ainda que os bancos privados também podem reajustar suas taxas e modificar condições de financiamento imobiliário, em função das elevações na Selic, taxa básica de juros da economia.
De outubro de 2014 para cá, a taxa Selic, atualmente em 13,25% ao ano, aumentou 2,25 pontos percentuais. Mas, para Braga, apesar de serem uma perspectiva, é provável que as mudanças não ocorram de imediato. "Eles [outros bancos] vão querer crescer em cima do espaço que a Caixa vai deixar", acredita.
Miguel de Oliveira, da Anefac, também acredita que a procura dos compradores por bancos privados será um fenômeno momentâneo, já que as condições piores para o crédito são uma realidade para a economia em geral. Ele aconselha quem não tem necessidade de adquirir um imóvel imediatamente a esperar. "Tem a ver com conjuntura. A partir do momento em que a economia estiver sob controle, as condições [de crédito] vão melhorar. Quem esperar poderá contratar com uma condição melhor. É preciso lembrar que, quem assinar contrato agora, vai conviver com as condições dele pelos próximos 30 anos."