O programa de atualização do valor de imóveis lançado neste ano pelo governo federal, com recolhimento de imposto com alíquota reduzida, termina na próxima segunda-feira (16).
Escritórios de advocacia relatam baixo interesse dos contribuintes em utilizar o incentivo fiscal e citam dois fatores que desestimulam a adesão: uma limitação ao desconto trazida pela lei e o cenário econômico atual.
Para usufruir plenamente do benefício, é necessário que o proprietário, pessoa física ou jurídica, mantenha esse bem por pelo menos 15 anos. Se precisar vender o imóvel antes, corre o risco de pagar mais imposto.
Isso ocorre porque o programa tem como base uma tabela que retira o benefício de quem vende o imóvel antes de três anos após a adesão, sem restituir o valor já pago.
Para vendas em prazo superior a esse e igual a 15 anos, haverá aproveitamento de parte do imposto pago antecipadamente, benefício que aumenta com o tempo, mas só se torna pleno após esse período.
Um vídeo preparado pelo escritório FCR Law mostra três hipóteses de cálculo.
Outra questão é o cenário de juros elevados. Para muitos, é mais vantajoso aplicar o dinheiro que seria antecipado ao governo na renda fixa e pagar o imposto somente no momento da venda.
Rodrigo Lazaro Pinto, sócio do escritório FCR Law, afirma que muitos clientes manifestaram interesse em fazer a adesão, mas se desinteressaram após a simulação mostrar que só haveria vantagem se eles optassem por ficar com o imóvel por pelo menos mais 15 anos. Dessa forma, o ganho tributário seria muito pequeno em relação ao risco de perda diante da necessidade de uma venda antecipada.
"Muita gente ficou realmente desapontada e entendeu que o benefício econômico acaba não sendo tão significativo para essa aposta. Você vai gastar sem saber se vai precisar vender esse apartamento ou não nos próximos anos", afirma o advogado, destacando que o ganho líquido efetivo pode ainda ser menor na comparação com uma aplicação financeira.
Flávio Molinari, sócio da área tributária do Collavini Borges Molinari Advogados, também afirma que a expectativa atual para o cenário econômico é um fator que tem desestimulado as adesões.
"Muitos clientes têm falado, 'eu vou ter uma rentabilidade maior colocando esse dinheiro na renda fixa, por exemplo, certo?' É mais seguro do que tomar a decisão de pagar agora."
Para pessoas físicas, a alíquota reduzida será de 4%, calculada sobre a diferença entre o valor de compra, que consta na declaração do Imposto de Renda, e o de mercado.
As empresas que optarem por atualizar o valor dos imóveis constantes em seu patrimônio terão alíquota de 6% de IRPJ (Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas) e de 4% de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido). Nos dois casos, o pagamento do imposto deverá ser feito até 16 de dezembro.
O proprietário também precisa considerar que outras leis já garantem uma tributação menor que a prevista na tabela progressiva da Receita Federal, cuja primeira faixa é de 15% sobre o valor de até R$ 5 milhões, podendo chegar a 22,5% para valores maiores.
A adesão não vale a pena, por exemplo, para quem pretende vender um imóvel residencial e utilizar todo o dinheiro para comprar outro em até 180 dias, pois há isenção do imposto neste caso. Esse é um benefício que pode ser usado a cada cinco anos. Também está isento o contribuinte que possui um único imóvel e vende o bem por até R$ 440 mil.
Há ainda os fatores de redução, alguns deles previstos em uma lei de 2005, que aumentam a cada mês. Imóveis adquiridos até julho de 1998, por exemplo, já contam com alíquota de 3,99% neste momento.
Para imóveis comprados após essa data e até março de 2008, o patamar inferior a 4% será alcançado nos próximos 15 anos, o que pode tornar a opção pelo programa desvantajosa, segundo simulações do escritório Finocchio & Ustra.
Os cálculos para saber qual a alíquota atual podem ser feitos por um especialista ou por meio do GCAP, programa Ganhos de Capital, da Receita Federal.
O programa de atualização é uma medida incluída na lei que prorrogou a desoneração da folha de pagamento, com objetivo de compensar essa renúncia tributária.
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